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购房提醒:做足小细节避免大纠纷
发布时间:2011-05-04   来源:温岭新闻网  作者:张家齐

  对于一部分因房价波动而希望买房或退房的人而言,2009年是挣扎与彷徨的一年。分析近期退房纠纷可发现,若买房人在购房前做足细节上的“功课”,纠纷或能避免。
  关键词1:代签名
  代签补充协议 维权成本增大
      【情景回放】 2007年年中,房价快速上涨。蔡先生和家人到某楼盘看房。由于尚未开盘,销售员表示,可以先交“诚意金”,等到选房时再过来签一个开发商认定的“确认单”,就算订下了这套房子,随后再签订正式合同。
  等到开盘选房时,蔡先生正好在外地出差。他担心抢不到好房源,销售员也希望促成成交,于是销售员建议,由其模仿蔡先生的笔迹签订“确认书”,留住房子。当时蔡先生非常感谢销售员帮忙。
  在随后的合同签订、首付款交纳的过程中,双方合作都很愉快。有一天,他又接到销售员的电话,说合同中有一个小的特价房补充协议上缺一个签名,要尽快签上。蔡先生就简单问了一下内容,销售员表示这个名是签漏了的,条款他本人都看过,如果蔡先生不介意,她帮着写上就可以了,不用太麻烦跑一趟。蔡先生同意了。
  【后果】 2008年,蔡先生因资金的原因希望退房,并愿意向开发商交纳违约金。但是开发商给他出示的补充协议显示,如果不履行合同,需要支付10%的违约金,这比一般的合同中2%—3%的违约金高出许多。
  对于补充协议上的签名,蔡先生说不是自己签的,应视为无效。不过开发商表示,签字样式很接近,他们无法看出是不是业主本人签的,蔡先生所指的销售员已经离职,无法对证。蔡先生的维权成本增大了。
  【预防】 无论是在涨价还是降价的时候,买房人有一个比较容易犯的错误,就是签合同比较随意。不少人认为很多条款都是固定的,自己也没有办法修改,就没有必要认真看了,一些条款也不一定看得懂,买上房子就行了。如果过于信任销售员,让其在一些重要文件上代签名,就会埋下产生纠纷的隐患。切记,无论签订哪些合同,都要亲自确认后才签名。
  
        关键词2:退款期限
  未约定退款期限 协商难
   【情景回放】 李小姐去年签订购房合同后,却一直没有提供办理贷款的相关材料,因而房贷一直没有办下来。后来,李小姐提出退房。开发商表示,退房可以,但要先等一等。
  李小姐后来查了一下合同,才发现合同中尽管有不办按揭可以退房的条款,但是并没有约定退房的期限,尤其是退款的期限。
  【后果】 合同中没有约定退房期限及退款期限这一条,李小姐不得不三天两头去找开发商协商,目前仍未办妥。
  【预防】 北京市卓智律师事务所袁前岭主任律师表示,尽管不配合贷款手续有可能降低退房压力,但是他希望购房人要有契约精神,尊重法律,不提倡采取这样的形式退房。
  但若没有约定退房及退款期限,无论是房价上涨或是下调,一旦有纠纷,这一条款都是不利于买房人的。
  房价下调时,开发商可能会拖延退还首付款的时间。一位知情人士表示,最长可以拖延两年才给退款。而房价上涨时,开发商因手持办理贷款的主动权,对部分房子进行“合法”的一房多买,谁的价格高就优先给谁办贷款,低价者“出局”。
  购房者要力争在合同中签订补充条款,约定退房退款期限。
  此外,一些外资银行的放款条件和内资银行不一样,因此,对于已购房且及时提交材料申办贷款但开发商办不下来的,购房人可以提出自己去办。

  关键词3:  内部关系
  忽悠“内部关系” 承诺难兑现
  【情景回放】 2007年下半年,某开发商内部人士向吕先生透露,有位业主想卖房,只要下家能够补偿一定的差价,可以以低于当时市场价不少的价格卖出。由于该业主想低调处理,转手的手续都由该内部人士代为转交。吕先生和这位内部人士有过一段时间的简单交往。该内部人士表示,自己是公司的管理层,如果房屋有问题,他可以保证帮他退掉。
  当时,吕先生看到房价一直在涨,便怀着感激的心态买了这套房子,并把数万元的补偿金交给这位内部人士。
  【后果】 去年以来房价波动,由于有着此前的承诺,吕先生找到这位内部人士要求退房。该人士起初表示尽量协调,但几个月之后,这位人士突然告知吕先生,他已经离职了,不能帮上什么忙。当时帮助退房的承诺是代表个人,而不是代表公司的。
  更重要的是,其合同中有一个延期不配合办理贷款以及延期不收房的惩罚性条款,每日的违约金几百元,等到他知道不能退房时,违约金已经积累到数万元了,目前进退两难。
  而他去公司财务了解情况时得知,原业主并没有所谓的补差价要求,款项去向不明,而那位内部人士也没有留下任何收据。
  【预防】 在房价上涨和房价下跌时,很多人都热衷于用“内部关系”来办事。但近期房产公司人事调整比较频繁,如果分不清楚其行为是代表公司还是代表个人,一些纠纷就很难处理了。还是要多方确认所谓“内部消息”,以公司的最终确认为准。

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